A Spar Participações e Desenvolvimento Imobiliário, líder do consórcio Pulsa RS, vencedor do edital para a revitalização do Cais Mauá, com exigência de investimentos de R$ 353,3 milhões ao longo de 30 anos, funcionava em um apartamento residencial no bairro Jardim Botânico, em Porto Alegre, menos de um mês da data do leilão. O endereço era o mesmo em que declarava residir Sérgio Stein, proprietário da Spar.
A empresa foi fundada em agosto de 2013, momento em que se declarou enquadrada na condição de microempresa (ME), quando a receita bruta anual deve se limitar a R$ 360 mil.
O leilão do Cais Mauá estava marcado para acontecer em 21 de dezembro de 2023, na bolsa de valores B3, em São Paulo. O governo Eduardo Leite adiou o evento sob a justificativa de que havia sido um pedido de grupos interessados no edital, conforme informou à época o secretário estadual de Parcerias e Concessões, Pedro Capeluppi.
Nesse hiato, a Spar promoveu sua primeira alteração contratual e deixou o apartamento no Jardim Botânico, passando o seu endereço para um prédio comercial no número 700 da Avenida Carlos Gomes, conforme informações oficiais do contrato registrado na Junta Comercial, Industrial e Serviços do Rio Grande do Sul (Jucis-RS). O capital social — valor aplicado na empresa pelos sócios, seja em dinheiro ou bens materiais — foi mantido em R$ 10 mil. Também permaneceu o enquadramento de ME.
A alteração do endereço da sede foi registrada em 10 de janeiro de 2024. Menos de um mês depois, em 6 de fevereiro, a Spar daria o único lance na B3 para arrematar o Cais Mauá por 30 anos. A reportagem esteve na nova localização da Spar e verificou que, na sala indicada como sede, funciona uma empresa denominada Company Hero, especializada em oferecer endereços em áreas nobres de grandes cidades para o registro de um CEP confiável em contrato e no CNPJ, além de fazer o recebimento de correspondências. Em seu site, a Company Hero diz que “oferece um endereço fiscal, possibilitando que empresas registrem-se junto à Receita Federal sem a necessidade de um espaço físico próprio”. Não há ilegalidade nesse modelo de localização empresarial.
O lance do Pulsa RS no leilão aconteceu no formato de contraprestação pública, o que consistiu em atribuir um valor para a área que o Estado está doando para impulsionar a realização do empreendimento. Diferentemente de outras concessões, não houve necessidade de um desembolso do investidor para o pagamento de outorga ao poder público.
Uma das missões do Pulsa RS, liderado até o momento pela Spar, é investir cerca de R$ 210 milhões nos primeiros quatro anos da concessão. Está prevista a revitalização do patrimônio histórico, substituição de parte do muro da Mauá por um sistema moderno e móvel e oferta de lazer, cultura e gastronomia. Uma das contrapartidas para o empreendimento obter receitas será a construção de prédios comerciais e residenciais na área das docas, próximo da rodoviária de Porto Alegre. A quantidade e a altura de edifícios a serem erguidos ainda será discutida no processo de licenciamento, que compete à prefeitura de Porto Alegre. A área de concessão se estende do Gasômetro até o terminal de transportes.
A Spar tem como parceira no consórcio Pulsa RS a Credlar Empreendimentos Imobiliários, do ramo da construção de condomínios residenciais, localizada em Praia Grande (SP). Por intermédio da assessoria de imprensa, a Spar e o Pulsa RS têm assegurado que representam uma iniciativa “plural” que irá agregar diferentes empresas reconhecidas e vinculadas ao Rio Grande do Sul. A revelação dessas empresas, diz a assessoria, deve ocorrer após os trâmites de homologação da licitação, da abertura da Sociedade de Propósito Específico (SPE) para administrar o Cais Mauá e da assinatura de contrato, o que deve levar pelo menos 60 dias. No site da Spar, não há apresentação de um portfólio de realizações da empresa.
Perguntas e respostas sobre o Pulsa RS e a Spar
A assessoria de imprensa do Pulsa RS e da Spar respondeu questionamentos da reportagem por escrito. Confira, na sequência, as perguntas e respostas.
A Spar funcionou por mais de uma década em um apartamento residencial e migrou para um escritório virtual dias antes do leilão. A empresa tem enquadramento de ME, com faturamento bruto até R$ 360 mil ao ano. Uma empresa que indica, pela documentação, ter pequeno porte terá fôlego para aportar e captar investidores que apliquem mais de R$ 350 milhões?
O consórcio Pulsa RS, liderado pela Spar e também integrado pela Credlar, possui uma configuração jurídica que atende estritamente aos requisitos do edital e possibilita que outras empresas possam fazer negócios com a sociedade de propósito específico a ser constituída, seja integrando o seu quadro acionário, seja por meio de outros arranjos legais.
Sob a perspectiva do procedimento licitatório, a Spar não usufruiu de qualquer benefício decorrente de seu enquadramento fiscal. As informações relacionadas ao CNPJ da Spar são públicas e podem ser consultadas diretamente junto à Receita Federal do Brasil.
Cabe lembrar que o projeto do Cais Mauá será administrado por pessoa jurídica a ser constituída especificamente para este fim (sociedade de propósito específico), trazendo uma segregação contábil importante para a gestão do empreendimento e aumentando ainda mais sua governança para efeito de auditoria e prestação de contas tanto para os órgãos de controle quanto para a sociedade.
Quais são os principais empreendimentos já desenvolvidos ou administrados pela Spar e pelo proprietário Sérgio Stein? Eles já atuaram em empreendimentos portuários e voltados ao lazer, gastronomia e entretenimento?
A Spar Desenvolvimento Imobiliário é especializada na gestão e no desenvolvimento de projetos imobiliários, de infraestrutura e construção civil. Sérgio Stein, à frente da empresa, é arquiteto e urbanista com trajetória profissional de mais de 25 anos. Atuou nas áreas de expansão e gestão imobiliária de grandes empresas, como a multinacional Walmart.
Cabe destacar que não há no edital a exigência de capital social mínimo. A Sociedade de Propósito Específico a ser constituída pelo consórcio viabilizará a participação de um grupo de empresas engajadas no desenvolvimento do Rio Grande do Sul, além de companhias nacionais interessadas no fomento das atividades econômicas na região.
O empreendimento inovador devolverá o Cais Mauá à população e ampliará a qualidade de vida na cidade ao contemplar novas opções de cultura e lazer, entretenimento e gastronomia, além de uma série de outros serviços. Os parceiros atuarão no projeto conforme a vocação e a especialidade dos seus negócios.
A Credlar atua na construção de imóveis residenciais sobretudo no litoral de São Paulo. Essa empresa tem portfólio em empreendimentos portuário ou de entretenimento e gastronomia?
A incorporadora Credlar é uma das empresas que compõem o Consórcio Pulsa RS, que irá congregar empresas de diferentes especialidades, entre elas consultorias com ampla expertise em áreas portuárias.
O anúncio da Spar é de que outros participantes do Pulsa RS serão anunciados posteriormente, contendo empresas que conhecem profundamente o RS. Esse anúncio deverá acontecer quando? Quantas empresas deverão participar do consórcio Pulsa RS? Quais os seus ramos de atuação?
O processo de concessão do Cais Mauá à iniciativa privada segue os ritos do edital, que prevê agora o julgamento da habilitação e, posteriormente, a constituição de Sociedade de Propósito Específico (SPE) e assinatura do contrato.
Uma vez assinado o contrato de concessão administrativa, a SPE poderá fazer negócios com empresas interessadas em integrar a operação do Cais Mauá.
Por que essas empresas que irão se juntar ao consórcio no futuro não o fizeram desde a fase de leilão?
O Consórcio Pulsa RS possui uma configuração jurídica que atende aos requisitos do edital e possibilita que outras empresas possam fazer negócios com a sociedade de propósito específico a ser constituída, seja integrando o seu quadro acionário, seja por meio de outros arranjos legais.
A Spar tem capital social de R$ 10 mil. Cerca de R$ 210 milhões precisam ser investidos na revitalização do Cais Mauá até o quarto ano da concessão. A Spar tem fôlego financeiro para tamanho aporte? Irá recorrer ao sistema bancário? Ou o aporte virá dos parceiros que ainda serão anunciados como membros do Pulsa RS?
Todas as exigências previstas no edital de concessão do Cais Mauá à iniciativa privada serão cumpridas de forma irrestrita, processo acompanhado de perto pelos órgãos de controle. Cabe lembrar que não há no edital a exigência de capital social mínimo e que a Spar não é a única empresa integrante do Consórcio Pulsa RS, que poderá contar com o apoio de parceiros financeiros, interessados, ou não, em ingressar na composição acionária da SPE a ser constituída.
